W przypadku zawarcia umowy na czas nieoznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Sytuacja jest bardziej skomplikowana w sytuacji, gdy umowa najmu ostała zawarta na czas oznaczony – taką umowę zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć jedynie w wypadkach wprost w niej określonych.
Przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy mogą być różne, mogą odnosić się do jednej lub obu stron umowy, nie muszą być również identyczne dla obu stron.
Brak określenia przez strony w umowie najmu zawartej na czas oznaczony wypadków, w których możliwe będzie jej wcześniejsze rozwiązanie, prowadzi do tego, że – co często jest zaskoczeniem dla naszych Klientów – umowa taka nie może być wcześniej rozwiązana przez jedną ze stron.
Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można oczywiście w każdym czasie rozwiązać na mocy porozumienia stron (problem pojawia się, gdy takiego porozumienia brak). Umowa zawarta na czas oznaczony może zostać również rozwiązana w przypadkach określonych w przepisach, np. w przypadku wad przedmiotu najmu, który nie zostały usunięte przez wynajmującego (art. 664 § 2 k.c.), korzystania przez najemcę z rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub jej przeznaczeniem (art. 667 § 2), czy w przypadku zwłoki z zapłatą przez najemcę czynszu najmu (art. 672 k.c.).
Zdarza się, że strony, które przy formułowaniu treści umowy nie korzystają z pomocy pełnomocników, wprowadzają do umowy zawartej na czas oznaczony możliwość jej rozwiązania bez podania przyczyny i w każdym czasie z zachowaniem określonego okresu wypowiedzenia, np. 1 miesiąca. Tego rodzaju postanowienia są jednak nieważne.
Jeżeli jedna ze stron złoży drugiej stronie wypowiedzenie na postawie takiego postanowienia nie odniesie ono zamierzonego skutku (jest ono bezskuteczne). W praktyce oznacza to, że najemca, który złożył takie wypowiedzenie, może być zobowiązany do zapłaty czynszu przez okres pozostały do zakończenia umowy (lub przynajmniej do czasu znalezienia przez wynajmującego nowego najemcy), nawet mimo faktycznego opuszczenia lokalu, natomiast jeżeli wypowiedzenia dokona wynajmujący to i tak najemca będzie mógł skutecznie domagać się udostępnienia mu przedmiotu najmu do końca trwania umowy zgodnie z datą określoną w umowie.
Autorką tekstu jest adwokat Aleksandra Ozdoba-Stromczyńska
Fotografia objęta jest wolną licencją i pochodzi z serwisu Unsplash