Co warto wiedzieć o zadatku?
W praktyce kontraktowej możliwe jest wprowadzenie dodatkowego zastrzeżenia umownego polegającego na wręczeniu przy zawarciu umowy tzw. zadatku, czyli określonej kwoty pieniężnej lub rzeczy ruchomej. Zadatek, zgodnie z regulacją zawartą w art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymaną tytułem zadatku kwotę zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Strony umowy mogą nadać zadatkowi odmienne znaczenie niż to przedstawione powyżej. Dopiero przy braku innego zastrzeżenia umownego stron bądź w przypadku braku odmiennego zwyczaju przyjąć należy kodeksowe rozumienie konstrukcji zadatku.
Kwestią dyskusyjną jest wysokość kwoty wręczonej tytułem zadatku – ustawodawca nie wskazuje bowiem żadnych wytycznych w tym zakresie. Należy jednak przyjąć, że zadatek powinien stanowić jedynie część umówionego świadczenia – zwyczajowo jest to kwota mniejsza, niż jego połowa.
Zadatek a zaliczka
W potocznym rozumieniu pojęcia zadatku i zaliczki stosuje się zamiennie. Należy jednak wiedzieć, że to, jak nazwiemy wręczoną przy zawarciu umowy kwotę, ma istotne znaczenie w sytuacji niewykonania umowy przez jedną ze stron. Zarówno zaliczka, jak i zadatek stanowią kwotę wręczoną przy okazji zawarcia umowy. W przypadku wykonania umowy zaliczka i zadatek są zaliczane na poczet świadczenia danej strony (np. zapłaty ceny), która go dała. Podstawową różnicą pomiędzy zadatkiem a zaliczką jest konieczność ich zwrotu w przypadku niewykonania umowy. Tak jak zostało już wskazane – w przypadku zadatku w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymaną tytułem zadatku kwotę zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać dwukrotności wręczonego zadatku. W takich samych okolicznościach zaliczka zostałaby po prostu zwrócona dającemu, bez względu na to, z czyjej winy do wykonania umowy nie doszło. Zaliczka podlega zwrotowi także w razie rozwiązania umowy przez strony.
Przedawnienie roszczeń
Z uwagi na to, że konstrukcja zadatku jest charakterystyczna dla umów przedwstępnych, to przedawnienie roszczeń związanych z zadatkiem następuje zgodnie z regulacją zawartą w art. 390 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny. Powołany przepis stanowi, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli natomiast sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Oznacza to zatem, że dochodzenie zwrotu zadatku bądź żądanie zapłaty sumy dwukrotnie wyższej możliwe jest w terminie roku od dnia, w którym zawarta miała być docelowa umowa.
Czy zatem w przypadku upływu rocznego terminu przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej istnieje inna możliwość odzyskania wręczonej tytułem zadatku kwoty? Odpowiedź brzmi: tak. Jeśli strony umowy zastrzegły taką wysokość zadatku, że odpowiada ona wysokości ceny, którą dana strona ma zapłacić, to kwota ta przestaje być traktowana jako zadatek. To z kolei oznacza, że strony nie mogą skorzystać z konstrukcji dotyczącej zadatku przewidzianej w kodeksie cywilnym, a tym samym roczny termin przedawnienia roszczeń z tego tytułu nie ma zastosowania. W takiej sytuacji – w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie – wręczona kwota staje się tzw. świadczeniem nienależnym i podlega zwrotowi w tej samej wysokości, w której została wręczona. Termin przedawnienia należy wówczas liczyć zgodnie z podstawową zasadą wyrażoną w art. 118 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny, zgodnie z którym termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.
Do opisanej powyżej sytuacji odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 08 marca 2007 roku, sygn. akt: III CZP 3/07, w sposób następujący: „Stosunkowo często zdarza się, że przed ustalonym w umowie przedwstępnej terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży – najczęściej już przy zawarciu umowy przedwstępnej – strona, która ma kupić rzecz (art. 535 k.c.) lub prawo (art. 555 k.c.), płaci drugiej stronie, zgodnie z dokonanym z nią uzgodnieniem, określoną kwotę. Nieraz bywa ona wysoka, gdyż zbliża się do kwoty ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży […]. W wielu takich przypadkach prawidłowa wykładnia porozumienia stron prowadzi do uznania tej kwoty, nawet jeżeli strony określiły ją mianem „zadatku” […] za uiszczoną z góry całą cenę z przyrzeczonej umowy sprzedaży. […] W omawianych przypadkach następuje częściowe lub całkowite spełnienie świadczenia przed powstaniem zobowiązania opiewającego na to świadczenie, nie ulega więc wątpliwości, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uiszczona przez kupującego kwota podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Jeżeli natomiast nie następuje zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, kwota zapłacona na poczet ceny powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne (art. 410 § 2 k.c.), nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia”.
Jeżeli mają Państwo dodatkowe pytania w zakresie omawianego zagadnienia, zapraszamy do kontaktu pod adresem e-mail: kancelaria@kpkk.pl.
Autorką tekstu jest aplikantka radcowska Joanna Paprocka
Fotografia objęta jest wolną licencją i pochodzi z serwisu Unsplash